Avete deciso di cimentarvi in cucina? Non aprite la finestra per ventilarla perché l'odore del sugo e del fritto, se disturbano il vicino di casa, possono essere un reato!

Lo ha precisato la Cassazione, con la sentenza n. 14467/2017 depositata il 24 marzo scorso dichiarando colpevoli del reato ex art. 674 c.p. i proprietari di un appartamento in condominio.

Per la Cassazione, anche gli odori da cucina che superano la normale soglia della tollerabilità integrano la fattispecie di getto pericolose di cose, ex art. 674 c.p.

A nulla sono valse le doglianze degli imputati circa la non estensibilità analogica dell'art. 674 c.p. alle emissioni di odori, che per la dottrina maggioritaria devono essere tali da "offendere, imbrattare o molestare le persone e che siano vietate dalla legge", mentre nella fattispecie si trattava di "emissioni di odori di cucina che, per loro natura, non erano atte ad offendere, imbrattare o molestare le persone e che certamente non erano vietate dalla legge".

Per gli Ermellini, infatti, correttamente la Corte d'Appello ha escluso la possibilità di pronunciare l'assoluzione per insussistenza del fatto, dichiarando invece la prescrizione, perché, "non solo ha ritenuto correttamente sussunta la fattispecie concreta sotto la previsione dell'art. 674 c.p. che comprende anche le emissioni olfattive moleste, ma ha anche valutato in modo congruo la prova dei fatti raggiunta in primo grado attraverso le testimonianze delle persone offese, definite come chiare, precise, logicamente strutturate, ribadite in sede dibattimentale senza alcuna contraddizione ed esposte senza inutili enfatizzazioni".

Il fatto che tra le parti vi fossero contrasti di vicinato inoltre non poteva di per sé infirmare la complessiva attendibilità dei vicini offesi i quali avevano dichiarato che quando gli imputati cucinavano, "oltre ai rumori molesti dell'estrattore, il loro appartamento si impregnava dell'odore di sugo e fritti, sembrando di avere la loro cucina in casa!

Come precisato più volte dalla giurisprudenza, sentenzia la Suprema Corte, la contravvenzione prevista dall'art. 674 c.p. "è configurabile anche nel caso di 'molestie olfattive' a prescindere dal soggetto emittente con la specificazione che quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, si deve avere riguardo, al criterio della normale tollerabilità di cui all'art. 844 c.c.". Criterio, pertanto, superato nel caso di specie.

Fonte: con contributi estratti da studio Cataldi

Condominio parziale. Che cos'è e quali sono le sue implicazioni nella suddivisione delle spese di conservazione e per quelle straordinarie.

"Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

Questo capoverso è stata dettato con specifico riferimento ai criteri di ripartizione delle spese ma la dottrina e la giurisprudenza sono andate oltre il mero aspetto economico finendo per dare vita ad una specifica e particolare forma di condominio c.d. condominio parziale.

Per comprendere la sottilissima linea di demarcazione fra le due tipologie, pensiamo a quei casi, molto ricorrenti nella pratica, di edifici composti da un unico corpo di fabbrica, ma aventi più portoni e di conseguenza, più scale, più ascensori e magari anche più impianti di riscaldamento ecc., 

La norma, contenuta nel terzo comma dell’art. 1123 c.c., afferma che ogni condomino paga le spese solamente in relazione ai beni dei quali usufruisce.

Quindi, ad esempio, se Caio possiede un’unità immobiliare ubicata nella scala “A” a lui spetterà l’onere di contribuire alle spese ordinarie e/o straordinarie per l’ascensore, per la luce, ecc., solo con riferimento alla scala che abita. Nulla sarà dovuto rispetto alle medesime spese che riguardano la scala “B”. Ciò vale, naturalmente, anche per coloro che abitano le altre scale.

Alla luce di quanto detto la questione, però, non si ferma solamente alle, importanti, vicende riguardanti le spese condominiali. In sostanza ci si è domandati: “ la proprietà dei beni esistenti in una scala” è di tutti quanti i comproprietari oppure, ogni condomino è tale esclusivamente rispetto alle parti comuni da cui trae utilità?

Al quesito si ha dato risposta la dottrina giurisprudenziale, affermando che ogni condomino paga le spese per quei beni da cui trae utilità e che di tali beni è anche il proprietario. In questo modo tutti gli altri sono esclusi dalla proprietà delle parti che non gli servono.

Dello stesso parere e' la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione secondo la quale “ l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449), allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni, ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio non di tutto l'edificio ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12.02.2001 n. 1959).

Un’altra pronuncia il Supremo Collegio afferma che“ numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale.

Infatti, alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.

Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti, dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obblighi di contribuzione alle spese.

In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).

Da queste considerazioni è possibile definire il condominio parziale come: quel genere di condominio in cui affianco a beni che sono comuni tra tutti i comproprietari delle singole unità immobiliari, ve ne sono degli altri che, per la particolare conformazione dello stabile, devono essere considerati solo di alcuni, e pertanto solo questi sono tenuti al pagamento dei costi di manutenzone ordinaria (o di conservazione), e straordinaria.

Fonte: con contributi estratti da condominioweb

La certificazione dell'impianto elettrico condominiale. Un requisito importante e spesso trascurato dai condòmini.

Gli impianti elettrici, dice l'art. 1117 n. 3 c.c., sono comuni “fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza”.

Come ogni impianto individuato nel D.M. 37/08 anche quello elettrico condominiale deve possedere determinati requisiti e specifiche tecniche risultanti dalle certificazioni rilasciate dal tecnico abilitato che lo ha realizzato.

Spieghiamo meglio la questione.

Supponiamo che l'impianto elettrico condominiale sia molto datato, sprovvisto di alcuna certificazione e che l'assemblea decida di rifarlo completamente. L'intervento dovrà essere considerato un'opera di manutenzione straordinaria che si sostanzierebbe in un rifacimento ex novo o comunque in qualcosa di molto simile.

Questi lavori, secondo il D.M. 37/08, dovranno essere eseguiti da imprese abilitate ed iscritte in specifici registri tenuti dalle camera di commercio e dovranni essere eseguiti sulla scorta di un progetto realizzato da un tecnico competente avente i requisiti richiesti dal suddetto decreto.

Detti lavori dunque devono essere considerati alla stregua di interventi conservativi delle parti comuni sicché la spesa per la loro realizzazione dev'essere sostenuta da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, restando salva l'ipotesi di condominio parziale, rispetto alla quale sarebbero chiamati a contribuire solamente i proprietari dell'impianto (cfr. art. 1123, primo e terzo comma, c.c.).

Al termine dei lavori, ex art. 7 comma 1 D.M. 37/08, “previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell'impianto, l'impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui all'articolo 6. All'interno della dichiarazione, resa sulla base del modello di cui all'allegato I del decreto, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto di cui all'articolo 5”.

A tal uopo, il rilascio della certificazione non può essere subordinato al pagamento dell'opera. Essa, infatti, non rientra nel novero delle prestazioni corrispettive che possono essere rifiutate nel caso d'inadempimento della controparte risultando un adempimento burocratico finalizzato alla certificazione della regolarità dell'opera già eseguita.

Pertanto, che cosa succede se l'impianto condominiale è sostanzialmente conforme alle regole dell'arte ma manca dell'obbligatoria certificazione di conformità? In tal caso (ci viene sempre in aiuto l'art. 7, comma 6 D.M. 37/08) qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile “tale atto e' sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilita', in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell'articolo 5, comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa abilitata di cui all'articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione”.

Il costo della dichiarazione di rispondenza dev essere posta a carico dei condòmini, salvo il caso in cui la stessa si rendesse necessaria per mancata produzione da parte dell'impresa.

In tal caso però, previa anticipazione verso il professionista, il condominio potrebbe rivalersi sulla ditta esecutrice dei lavori.

Si ricorda, inoltre, che l'ottenimento di una dichiarazione di rispondenza successiva ad un controllo non estingue l'illecito e la sanzione.

Il condominio deve, perciò, provvedere ad ottenere le certificazioni degli impianti di cui al D.M. 37/08, in quanto obbligatorie per legge e necessarie anche per la corretta tenuta dell'anagrafe condominiale.

Fonte: con contributi estratti da condominioweb

Il Condominio rischia la rovina e i condomini sono dormienti. Chi risponde dell’eventuale crollo?

La negligenza di alcuni condòmini inguaia tutti i condomini.

Ma cosa accade quando l'edificio "che minaccia rovina" sia una parte, più o meno estesa, di una struttura condominiale? La responsabilità penale sarà ascrivibile all'inerte amministratore o ai singoli condomini interessati dalle strutture pericolanti?

Purtroppo l'inerzia del condominio inguaia i singoli condomini, che saranno ritenuti responsabili del reato di cui all'art. 677 cod. pen. tutte le volte in cui il condominio non si sarà attivato per eliminare la situazione di pericolo.

Applicando tale principio la Cassazione, con la sentenza n. 14465 del 27/03/2014, ha quindi confermato la responsabilità di alcuni proprietari di un immobile condominiale pericolante, i quali erano stati appunto condannati anche in appello per il reato in parola: per i giudici, infatti, essi non avevano provveduto "ai lavori necessari per rimuovere il pericolo per le persone derivante dallo stato di degrado dell'immobile".

A nulla sono valsi l'appello ed il ricorso per cassazione dei condomini che avevano contestato l'eccessiva onerosità dei lavori (per cui sarebbe stato possibile effettuarli solo ripartendone la spesa tra tutti i condomini) e soprattutto avevano documentato e provato di aver più volte diffidato il condominio ad intervenire: per la Cassazione non è sufficiente intimare e diffidare ma occorre fare di più.

I solleciti, pur formali, non bastano: occorre obbligare il condominio ad intervenire. La responsabilità dei proprietari-condomini discende dal loro non essersi attivati per eliminare il pericolo, non essendo a ciò sufficiente inviare lettere di diffida al condominio ma restare poi inerti se questo non si attiva per rimuovere la situazione di pericolo: ricorda infatti la Cassazione che "nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all'amministratore di adoperarsi, sussiste a carico del singolo condomino l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa.", richiamando una massima sancita per un caso identico nel 2008 (sent. n. 6596 del 17/01/2008), a sua volta confermativa di un più risalente orientamento giurisprudenziale (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 15759 del 06/02/2001).

Fonte: con contributi estratti da condominioweb

Sicurezza degli edifici condominiali. In arrivo un nuovo onere per gli amministratori di condominio: l'istituzione del Registro Anagrafe Sicurezza (RAS).

L’obbiettivo del decreto legge Destinazione Italia, che  nei prossimi giorni sarà all'esame delle commissioni Finanze e Industria, è quello inserire il registro anagrafe sicurezza (RAS) all’interno del  Registro di anagrafe condominiale previsto dall’art. 1130 c.c.

Il nuovo registro conterrà i dati che emergeranno dalla procedura di individuazione dei pericoli e di analisi dei rischi potenziali collegati, e sarà un documento che, fornendo evidenza dello stato tecnico delle parti comuni condominiali, consentirà all’amministratore di assolvere agli obblighi assegnati dal legislatore.

L'obbiettivo del RAS evidenzierà la rispondenza del condominio ai requisiti di ordine documentale e organizzativo richiesti sia nelle aree comuni che, in caso di presenza di lavoratori subordinati (es.: portiere), nei relativi luoghi di lavoro e, una volta individuati eventuali rischi, consentirà di programmare interventi e procedure finalizzati all'eliminazione o al contenimento degli stessi.

        A)     Attenzione ai piccoli segnali di degrado della struttura.

Affinché il RAS possa rispondere ai requisiti di legge, dovrà contenere, quanto meno, a titolo esemplificativo, la seguente documentazione:

1.      “Dichiarazione di conformità degli impianti condominiali (elettrico citofonico, televisivo (se centralizzato), elettronico (videosorveglianza, sistema di anti-intrusione), idrico, antincendio (se presente), sanitario (allacciamento alla fogna), adduzione GAS (parte condominiale), riscaldamento e climatizzazione (se centralizzato), protezione dalle scariche atmosferiche (se presente);

2.      Documentazione degli impianti sotto pressione (riscaldamento centralizzato, autoclave); Dichiarazione CE ai sensi della direttiva macchine relativa al cancello automatizzato;

3.      Certificazione Vigili del Fuoco (se prevista), CPI (Certificato Prevenzione Incendi), rinnovo CPI, eventuale SCIA;

4.      Certificato di conformità edilizia e agibilità;

5.      Libretto ascensore attestante il relativo collaudo con indicazione del numero di matricola.

Documenti relativi all’impianto elevatore disabili e Documentazione attestante le verifiche periodiche dell'impianto ascensore; 

6.      Documentazione di carattere chimico, fisico e batteriologico (in caso di presenza di serbatoio, cisterna o tubazione comune per l'adduzione dell'acqua potabile e gli impianti di riscaldamento centralizzati e di climatizzazione centralizzati);

7.      In caso di presenza di giardino con altalene o altri giochi per bambini, assicurarsi che i prodotti installati siano marcati CE;

8.      In caso di presenza di lavoratori subordinati (esempio: il portiere) provvedere alla documentazione e agli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/08;

9.      Documentazione relativa a eventuali interventi per la valutazione o la rimozione di amianto e, nonché della documentazione relativa ad eventuali interventi di manutenzione straordinaria eseguiti dal condominio e soggetti al coordinamento per la sicurezza”.

Comunque, la documentazione elencata non è esaustiva, in quanto in un condominio possono essere presenti macchine, impianti o problemi strutturali, che in tale schema non sono menzionati.

L'amministratore deve garantire la sicurezza dell'edificio, quindi, al fine di produrre un registro anagrafe della sicurezza adeguato all'esigenze del condominio, è consigliabile la consulenza di un tecnico abilitato (quale ad esempio un ingegnere).

Ovviamente, non sono pochi i contrasti sull'obbligatorietà del fascicolo fabbricato, per motivi e aspetti tecnici e/o amministrative, e che alcune associazioni hanno evidenziato come il lavoro che sta disegnando il decreto di attuazione del “sisma bonus” deve essere in stretta correlazione con il fascicolo fabbricato.

Secondo le associazioni, infatti, per rendere obbligatorio il fascicolo fabbricato, occorre digitalizzare gli archivi dei catasti, per facilitare il lavoro dei professionisti. Poi, bisogna raccogliere le certificazioni energetiche già realizzate.

Questo primo pacchetto di elementi già disponibili potrà essere integrato con le diagnosi sismiche redatte in attuazione del decreto sul sisma bonus.

A questo punto si potrebbe facilmente arrivare a un fascicolo di fabbricato elettronico obbligatorio: una fotografia storico-strutturale dell'immobile, che tenga conto della ramosità a anche della differenziazione tra edifici storici ed edifici moderni. Un documento redatto da professionisti e suddiviso in: una parte generale sul singolo immobile e in una parte specifica sulle singole unità abitative.

        B)     Prevenzione rischio sismico.

Il nuovo certificato di idoneità statica. Lo scorso novembre il Comune di Milano ha approvato le linee guida per la verifica dell'idoneità statica delle costruzioni presenti sul territorio comunale.

È stato così introdotto per la prima volta in Italia l'obbligo di collaudo statico per gli edifici più vecchi pena l'inagibilità della struttura.

Con l''articolo 11.6 del documento entrato in vigore il 26.11.2014, infatti, il Comune di Milano, primo in Italia, ha introdotto elementi innovativi riguardo l'obbligo di manutenzione degli edifici.

In particolare, stabilisce che tutti quelli ultimati da più di 50 anni (o che raggiungeranno i 50 anni nei prossimi tre anni) non in possesso di certificato di collaudo dovranno essere sottoposti a verifica e rilascio del CIS entro il 2019.

La stessa cosa dovranno fare, entro il 2024, i fabbricati collaudati da più di 50 anni (o che avranno raggiunto i 50 anni entro tale scadenza). Le linee guida definiscono due livelli di indagine.

Il primo si basa su un'analisi qualitativa del fabbricato e in caso risulti esaustiva e non evidenzi aspetti critici per la sicurezza può dare luogo all'emissione del CIS. Le verifiche di primo livello sono basate sia su ispezioni visive che su valutazioni della storia e del contesto in cui l'edificio è posto.

Queste hanno come fine l'esame delle seguenti criticità: segnali di sofferenza, interventi di modifica dell'organismo strutturale, presenza di pericolo esterno e presenza di elementi accessori al rischio.

Quanto al secondo livello, da effettuare solo nel caso in cui il primo non sia risultato esauriente, si basa su indagini sperimentali e o analitiche che consentano, ove necessario, di definire opportune opere di rinforzo.

Si rende quindi necessario effettuare la valutazione della sicurezza per la struttura secondo le disposizioni della norma vigente (capitolo 8 delle Norme Tecniche per le Costruzioni). Se l'edificio passa positivamente il secondo livello d'indagine si ha il rilascio del CIS che ha una validità massima di 15 anni.

Fonte: con contributi estratti da condominioweb